Kedves Érdeklődő !

Saját véleményemet közlöm a hitelpiac gondjairól, a napjainkban kialakult helyzetről. Ez feltűnően nem egyezik egyes bankok közleményével és ellentétben áll bizonyos sajtóhíresztelésekkel. A különbség oka az, hogy egy képzett hitelközvetítő helyzetéből adódóan egyszerre látja az ügyfelek félelmeit és bankok kockázatkezelési technikáit.

Alapok:

Normál körülmények között egy kereskedelmi bank a betett pénzünket befekteti értékpapírokba, ingatlanhitelezésbe stb. Mivel szinte lehetetlen hogy minden betétes egyszerre vonja ki a pénzét ezért jóval több hitelt helyez ki mint amennyi betéte ( eszköze ) van. Statisztikai adatok alapján nagyon pontosan mérhető hogy mennyivel többet szabad. ( Az MNB és a PSZÁF éberen őrködik ezen ).

A hitelpiacon is pontosan mérhető - szintén belső statisztika és jól felépített informatikai rendszerekkel -, hogy a következő napon mennyi kifizetendője ( kötelezettsége keletkezik ) és mennyi bevétele (eszköze ) lesz egy banknak. Van amikor a kötelezettsége több, van amikor az eszköze. Természetesen olyan nincs, hogy valamit nem fizet ki, vagy nem fogadja el a betétes pénzét, ezért inkább a „felesleget” ( többlet eszközt ) eladja, a „hiányt” ( kötelezettség többlet ) pedig megvásárolja máshonnan. Ezért kamatot fizet, vagy kamatot kap. Nagyon helyesen ezt devizanemenként tartják nyílván, ha egy bank aznap 10 millió CHF hitelt kifolyósít, akkor legalább 10 millió CHF-fel kell rendelkeznie, nem elég ha forintban vagy euroban van ugyanennyi értéke.

Ez a „máshonnan” a bankközi piac, igen nagy volumenű és igen gyors. Lehet hazai, magyarországi és lehet nemzetközi.

Jelenlegi helyzet - a válság

A mai lakossági hitelezés 90%-a svájci frank alapon zajlik, tehát a bankok feleslege vagy többlete főleg svájci frankban keletkezik. A bajok forrása onnan ered, hogy ma bankközi piacon senkinek nincs elegendő eladó svájci frankja.

Ez két fő dolognak köszönhető:

Az egyik az USA negyedik legnagyobb bankjának csődje után, a bankok nem bíznak egymásban, mivel nem tudják, hogy visszakapják-e a másik banktól a kihelyezett tőkéjüket, és ami még fontosabb nem tudják hogy ez a kijelölt határidőre megtörténik-e.

A másik ok a gazdasági visszaesés miatt a nagy befektetési társaságok minden kicsit is kockázatosnak tartott befektetést felszámolnak még súlyos veszteség árán is. Az így felszabaduló pénzüket szuperbiztonságos helyekre teszik el még akkor is ha csak minimális kamatot kapnak érte. Európában a leggbiztoságosabbnak tartott helyek Svájcban vannak. Ez legalább 200 éve így van.

Azon keveseknek akiknek van CHF-e, az jóval drágábban adja el mint eddig és már azt is megválogathatja, hogy kinek adja el. Erre négyféle módon reagálhat egy magyar bank:

Azok a bankok akiknek a helyzete nem a legbiztonságosabb azok irdatlanul nagy felár ellenében szerezhetnek be CHF-t, olyan áron hogy már a lakossági hitelezésből sem tudja kitermelni az árát. Emiatt inkább felfüggeszti a lakossági devizahitelezést. Kínálhat még forintban hiteleket, képzelhetik milyen népszerű lesz eza lekosság körében ! konkrét megtörtént eset befogadott 18.500.000 Ft –s lakásvásárlási hitel törlesztője 105.000 Ft / hó CHF alapon, ugyanez kemény magyar forintban 200.000 Ft / hó. Biztos, hogy azonnali és súlyos paicvesztéssel jár ! Ezt tette meg az MKB Bank.

Magánvéleményem: Döbbenetes képmutatásnak tartom azt a nyilatkozatot, hogy az ügyfeleiket szeretnék megkímélni a felmerülő kockázatoktól. Nemes gondolat csak élénken él az emlékezetemben amikor 2006-ban 285 Ft / EUR és 186 Ft /CHF-s árfolyamon fel sem merült az ügyfelekkel szembeni kíméletesség!! Ugyanúgy lefölözték az árfolyamnyereséget mintha misem történt volna !

A másik kockázatkezelési módszer az amikor, egyik üzletágát áldozza fel a bank. Pl. felfüggeszti a vállalkozások finanszírozását és az így felszabaduló forrásokkal tovább folytatja a lakossági hitelezést. Ez tény hogy vállalati hitelpiac esetében jóval magasabb a kockázat mint a lakosságiban.

Ekkor még mindig megmarad a legfőbb profit forrása, működni növekedni tud. De kisebb piacvesztéssel jár. Jelenleg a Raiffeisen követi ezt az utat.

A harmadik módszer, amikor a drágább CHF-hez jutást az ügyfelekkel megfizetteti a bank. Kamatot és kezelési költséget emel ! Ezt szinte minden bank várhatóan megteszi. Itt a Budapest Bank lépett először 1,5% ( ! ) hitelkamat emeléssel !

A negyedik adminisztratív, külső szemlélő számára nem észrevehető módon szigorít a hitelkihelyezési feltételein és így kevesebb hitelt helyez ki. Emiatt kevesebb CHF-re lesz szüksége. Értelemszerüen azokat a hitelkérelmeket fogja pozitívan elbírálni amelyek alacsonyabb kockázatúak. Itt az OTP Bank lépett először 20%-s finanszírozási arány csökennetéssel.

Magánvélemény a várható trendekről:

Az első módszer szerint eljárókat szerintem súlyosan büntetni fogja a piac, lehetséges hogy nemsokára új tulajdonosa lesz. Szerintem a név megmarad, a fiókok ott maradnak ahol vannak, de lesz egy arculatváltás !

A második módszerben a lakossági üzletág nemsok mindent fog érezni, de biztosan jóval kevesebb vállalati ügyfele lesz mint ezelőtt.

A harmadik és negyedik lépés érinti leginkább a lakossági hitelezést:

Kamatemelés, ma 6,5-8,5% között egy tízmilliós hitel törlesztőrészlete 20 évre CHF ben 72.000 Ft és 79.000 Ft között van. Ezt egy 1,5% -s kamatemelés 81.000 Ft és 89.000 Ft felé nyomja. Ehhez még kb. 5.000 Ftnnyi árfolyam különbözet társul. Összesen 10.000 Ft – és 15.000 Ft-tal nőhet meg a havi teher. Tehát egy átlagos hitelnél, súlyos a drágulás, de még kigazdálkodható.

Mit ne tegyünk ? Semmiféleképpen ne mozduljunk a jelenlegi hitelünkből amíg meg nem nyugszanak az árfolyamok. Egy esetleges hitelkiváltásnál, könnyen bukhatunk akár egymillió forintot is ! Ez nem áll arányban azzal amit nyerhetünk pár ezer forintos törlesztőrészlet-csökkenéssel.

Még két nappal ezelőtt komolyan aggódtam azon, hogy a bankjaink tömegesen állítják le a lakossági devizahitelezést. Ma már kevésbé teszem ezt, sorra kapjuk az e-maileket a kapcsolattartóinktól, hogy zavartalanul változatlan feltételekkel üzemelnek a bankok. Változások lesznek de még semmi konkrétum !

Jótanácsok:

• Akinek jelenleg megkezdett új hitelfelvétele van mindenképpen fejezze be.

• Akinek megkezdett hitelkiváltása van, az jusson el hitelbírálati dötésig, de a folyósítást ne kezdje meg ! Legyen biztos abban, hogy az eredeti feltételekkel megkapja az új hitelt, de csak akkor vágjon bele ha már stabil jó árfolyam van. Ezt folyamatosan figyelje a bankok honlapján ! A folyósítást úgy tudja visszatartani, ha nem ad le valamilyen dokumentumot ( pl. lakásbiztosítás módosítását, engedményezését )

• Aki lakást akar vásárolni hitelből, szerintem tegye meg ! Miért ? Nem hiszek abban, hogy álamcsőd és teljes összeomlás következik, ezt 50 éve sikeresen kerüljük el. A magas árfolyam pedig még nyereséget is hozhat, mert amikor felveszünk egy devizahitelt annak tőketartozását a bank devizában tartja nyílván ( pl. 10 millió Ft – 58.800 CHF egy 170 HUF CHF árfolyamnál ). Ha ezt később előtörlesztjük egy 155 HUF / CHF –s árfolyamon 58.800 CHF x 155 HUF = 9.110.000 Ft. Tehát majd 900.000 Ft-t nyertünk.

• Nem osztom azt a véleményt hogy máris nehezebb hitelhez jutni, vannak erre utaló jelek, de még nem következett be. Amit várok azok az adminisztratív eszközökkel kockázatcsökkentés, magyarul:

•  

  • Az ingatlan szigorúbb és nyomott áron való értékelése. Pl. a piaci értéket továbbra is a hirdetéseknek megfelelően állapítja meg az értékbecslő, de a bank számára elfogadott hitelbiztosítéki értéket alacsonyabbra veszi. Pl: nem 10%-t von le hanem 20%-t.

  • Településlistákat állít fel és abból kizár bizonyos lélekszám alatti helyeket

  • Az adós helyzetéről több és jobban ellenörzött iratot kér be. Pl. bankszámlakivanatokon szereplő fedezethiányokat, minuszos tételeket kizáró oknak tekintheti.

  • A munkáltatóval szemben követelményeket támaszt, pl. csak bankszámlára érkező jövedelmet ismer el, a munkáltatónak legalább 3 éve működnie kell, az elmúlt 1 évben nem indulhatott ellene APEH eljárás stb…

  • Minimálbérre, vagy ahhoz közeli bérre csak alacsonyabb hitelösszegeket ad ki

  • BAR listásokat ( KHR –ben szereplő ) teljes mértékben kizár..

Ezek egy tapasztalt hitelközvetítő szavai és nem már meghozott döntések, gyakorlati változások. Akinek hasonló félelemei vannak, magas finanszírozás, munkáltatója problémás, minimálbérre van bejelentve stb. az most lépjen inkább mert őket érinthetik a szigorítások a legjobban…

Üdvözlettel :

Mosolygó György